Amministrazioni Condominiali & Consulenze

VIDEOCAMERE PRIVATE IN CONDOMINIO

Installare una telecamera di videosorveglianza davanti alla porta del proprio appartamento o all’ingresso del box auto è una scelta sempre più frequente. L’obiettivo è semplice: aumentare la sicurezza personale, proteggere la famiglia e tutelare i propri beni. Ma in condominio è davvero necessario ottenere l’autorizzazione dell’assemblea?

La risposta è: non sempre.

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione, la sentenza n. 9570 del 2026, ha infatti chiarito i limiti entro cui il singolo condomino può installare autonomamente un sistema di videosorveglianza.

Secondo i giudici, quando la telecamera è collocata all’interno di una proprietà esclusiva — ad esempio sulla porta di casa, sul terrazzo o all’ingresso del proprio garage — e riprende esclusivamente spazi di pertinenza privata, non è necessario alcun via libera dell’assemblea condominiale. In questi casi prevale il diritto del proprietario a difendere la propria sicurezza e il proprio patrimonio.

La situazione cambia però radicalmente quando l’occhio della telecamera si estende anche alle parti comuni dell’edificio. Corridoi, scale, cortili, parcheggi condominiali, ingressi del palazzo o aree antistanti box di altri condomini rientrano infatti negli spazi condivisi e la loro ripresa comporta un trattamento di dati personali.

In queste ipotesi entra in gioco il Regolamento UE 2016/679 (GDPR), che impone il rispetto dei principi di liceità, necessità, proporzionalità e delle finalità del trattamento dei dati. Ciò significa che l’impianto deve essere configurato in modo proporzionato e rispettoso della privacy altrui.

La Cassazione ha inoltre ribadito un principio importante: la violazione della privacy può sussistere anche se le immagini non vengono registrate. È sufficiente il semplice monitoraggio in tempo reale di aree comuni o di spazi riferibili ad altri condomini perché la telecamera possa risultare illegittima.

Prima di installare un sistema di videosorveglianza in condominio è quindi fondamentale verificare con attenzione non solo dove viene posizionata la telecamera, ma soprattutto cosa effettivamente viene inquadrato.

Lupus in fabula...

PERCHE' LE ASSEMBLEE DI CONDOMINIO NON POSSONO ESSERE CONVOCATE VIA EMAIL

"Amministratore, non c'è bisogno che mi mandi la raccomandata, mi scriva un'email o su whatsapp."
😱

Quante volte mi sono sentito rivolgere questa richiesta nell'arco della mia attività, non saprei proprio dirlo.
Ma certamente sono tante, anzi troppe!

Con santa pazienza, proverò ancora una volta a spiegare perchè le comunicazioni formali da amministratore ai condòmini, e tra queste prima fra tutte la fatidica convocazione di assemblea, non possono essere inviate via email (e men che meno tramite whatsapp!).

Ebbene. nel contesto della gestione condominiale in Italia, la modalità di convocazione dell’assemblea è disciplinata in modo preciso dal Codice Civile e dalle relative disposizioni di attuazione. In particolare, l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce le forme attraverso cui l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini.

La norma prevede ESPRESSAMENTE che l’avviso debba essere trasmesso mediante raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax oppure consegna a mano. Questa disposizione è stata rafforzata dalla riforma del condominio introdotta con la legge n. 220/2012.

Alla luce di ciò, la semplice email ordinaria non è considerata uno strumento idoneo per la convocazione dell’assemblea condominiale. Il motivo principale risiede nella mancanza di certezza legale circa l’avvenuta ricezione del messaggio. A differenza della PEC, infatti, l’email tradizionale non fornisce ricevute opponibili a terzi che attestino con valore legale l’invio e la consegna del messaggio.

La giurisprudenza ha più volte ribadito questo principio, sottolineando che la convocazione effettuata con modalità diverse da quelle previste dalla legge può comportare l’annullabilità della delibera assembleare, su impugnazione del condomino assente o dissenziente, ai sensi dell’art. 1137 del Codice Civile.

È importante precisare che l’utilizzo dell’email ordinaria non è ammesso neppure se vi sia un consenso espresso e preventivo del condòmino a ricevere le comunicazioni con tale modalità. Infatti, anche in questo caso, resta la difficoltà di dimostrarne con certezza la ricezione.

Per queste ragioni, per garantire la validità delle assemblee condominiali ed evitare possibili impugnazioni, è fondamentale attenersi rigorosamente alle modalità di convocazione codificate dalla normativa vigente, scegliendo uno degli strumenti - tra quelli e soltanto tra quelli - espressamente elencati dal legislatore: gli unici che a norma di legge assicurano la prova legale dell’avvenuta comunicazione.

Quindi, chi volesse risparmiare sulle spese personali di spedizione, dovrà necessariamente dotarsi di un indirizzo PEC, che ha un modestissimo costo annuale.